曾某飞等17人诉株洲B1房地产公司土地使用权转让合同案

一、 案情简介

2004年株洲市B1房地产开发有限公司(以下简称B1公司)与株洲市b2银行（以下简称b2银行）签订了土地使用权转让合同，b2银行将其位于合泰街株**（2005）第 A-783号权证16029平方米土地转让给B1公司，合同价款为2380万元。B1公司先期支付了1000万元，后在b2银行贷款1380万用于支付剩余土地转让价款。B1公司将土地抵押给b2银行，商业银行没有办理土地的过户手续。2005年10月B1公司将这块土地分别卖给了曾某飞等人。曾友飞等人支付了80%的土地转让价款。B1公司收到土地转让价款后，并没有偿还银行贷款，而是将款项投资到其他项目。B1公司因经营不善，企业已资不抵债。曾某飞等人找B1公司要求将土地过户未果，遂起纠纷。

二、 诉辩主张

    在本案中，被告就合同效力及其应当依约办理过户手续没有异议。但由于该幅土地在进行第一次转让时，被告作为土地的受让方，第三人b2银行作为转让方，在交易后土地使用权的过户手续并不完整。因此，本案中的土地使用权归属及被告能否履约集中在原告与第三人b2银行之间。

原告认为：

1、株**（2005）第 A-783号土地的实际使用权人是本案被告株洲市天泰房地产开发有限公司，而不是第三人株洲市商业银行。

2、原告与被告签订的《土地使用权转让合同书》合法有效，被告应按照合同约定为原告办理土地使用权证，第三人予以协助。

3、被告违约，应向原告赔偿损失。

第三人株洲市b2银行认为：

1、株**（2005）第 A-783号土地抵押给了第三人商行。

2、被告没有按约返还贷款，第三人可就对土地行使抵销权以其作贷款的还款保障。

三、 律师承办过程

由于株洲市b2银行是株洲市的重点单位，曾某飞等人到长沙慕名找到文志纯律师。依据我国《城市房地产管理法》第三十七条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，因此曾某飞等人与B1公司的土地使用权转让合同的效力存疑。如合同无效，B1公司就只能返还转让价款，而此时B1公司已经资不抵债，曾某飞等人的合法权益将得不到任何保障。且，至2006年7月起诉时，本案涉争的土地已经升值50%。

接收该案后，文志纯律师仔细分析案情，运用法律知识和经验，找出了本案的突破口。在起诉前，文志纯律师提出财产保全，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条的规定将本案涉争的在第三人商业银行名下的土地查封、冻结，给第三人商业银行施加压力。

另一方面，文志纯律师经过多方调查取证，取得以下一系列证据证明第三人b2银行名下株**（2005）第 A-783号土地的实际使用人是本案被告B1公司，而非第三人b2银行以说服法官。

1、被告已经向第三人b2银行支付了全部转让价款。

2、第三人b2银行与被告依照土地转让合同一起向株洲市国土局进行了土地转让申请登记。

3、第三人b2银行已经将该块土地交付给被告，被告已经实际占有使用了该块土地。被告于2005年4月到2005年9月在《株洲XX日报》和《株洲XX晚报》上多次打广告向社会公众进行招商，被告拆除了本案涉争土地上的C汽车城、扎钢筋棚、洗车棚等违章建筑，被告在实地进行了开发前期富有成效的准备工作。

4、第三人b2银行给株洲市工商局的《关于土地转让的函》中自认本案涉争土地是被告B1公司。

庭审中，文志纯律师以事实为依据，对被告以及第三人b2银行的论点一一予以反驳。经过多次激烈交锋，被告、第三人b2银行对原告所述事实予以了承认。

四、 承办结果

最后终于在法院的主持下，株洲市中级人民法院作出（2005）株中法民一初字第41号民事调解书：原告将剩余的20%土地转让价款支付给第三人b2银行，其余的贷款由被告B1公司继续偿还，第三人将本案涉争土地直接过户给原告。

五、律师解说

2007年10月1日，新颁布《中华人民共和国物权法》开始正式实施，其对于不动产变动做了明确规定，不动产变动以办理变更登记为权利生效要件。在该案中，从现今的法律角度分析来看，第三人株洲市b2银行和被告B1公司之间的土地转让合同已经成立并生效，但由于没有办理不动产使用权变更登记而未能发生物权变动效力，即该幅土地上土地使用权的权利人仍然为株洲市b2银行。曾某飞等十七人作为原告，根据合同法和物权法的相关规定，只能向被告主张违约。而被告同样只能依合同向第三人b2银行主张违约。又因该涉案土地已经升值百分之五十，被告B1公司因经营不善早已资不抵债，面对这种情况，第三人b2银行很有可能选择违约而不办理过户手续，如此对原被告来说便会是产生一系列连锁反应。

有幸该案通过调解顺利解决，在不违反法律法规的前提下，原告、被告、第三人达成调解协议，保障了该幅土地上后续建设的顺利进行，也让三方的合作关系得以保持。现今，该块土地上已经建立起了一座20多层的高楼。

另一方面，该案的顺利解决也从侧面生动说明了调解制度作为当今中国的特色制度在解决现实生活中实际问题时发挥的不可低估的作用。